長期金利3％時代へ。これから収益不動産はどうなる？不動産の現場から考える「3つの仮説」

こんにちは。
ピタットハウス前橋店ワンライフの石井です。

今回は少し踏み込んで、「金利と収益不動産」について書いてみたいと思います。

最近、長期金利や国債利回りについてのニュースを目にする機会が増えてきました。

長く続いた低金利の時代から、日本の金利環境は少しずつ変わり始めています。

では、この変化はアパートやマンション、一棟収益物件などの不動産市場にどんな影響を与えるのでしょうか。

なぜ今、金利について考えるのか

収益不動産を考えるうえで、金利は切っても切れない存在です。

例えば5,000万円のアパートを購入するとしても、現金で購入する方ばかりではありません。

多くの場合、金融機関から融資を受けます。

当然、融資金利が上昇すれば毎月の返済額や年間のキャッシュフローにも影響します。

さらに投資家から見れば、

「国債など比較的リスクの低い資産でも一定の利回りが得られるのであれば、不動産には何％の利回りを求めるのか？」

という考え方も出てきます。

つまり金利の変化は、「借りる側」だけではなく、「買う側」「売る側」「持ち続ける側」それぞれの判断に影響する可能性があります。

そこで私は、これからの収益不動産市場について3つの仮説を考えてみました。

---

仮説① 「売らなかったオーナー」が売却を考え始める

これまでの低金利環境では、

「家賃が入っているから、このまま持っておこう」

という判断も比較的しやすかったのではないでしょうか。

しかし、これからは少し事情が変わる可能性があります。

金利だけではありません。

建物は毎年古くなります。

給湯器、外壁、防水、エアコン、給排水設備などの修繕も必要になります。

• 建築費や修繕費の上昇
• 空室リスク
• 賃貸経営の管理負担
• オーナー様自身の高齢化
• 相続問題

こうしたものが重なることで、

「このアパートをあと10年持つべきなのか？」

という判断をするオーナー様が増えてくるのではないか。

これが私の一つ目の仮説です。

だからこそ私は、これからの不動産会社には単純な「売却査定」だけでは足りないと思っています。

例えば、

• 今売却した場合
• あと5年保有した場合
• 修繕して保有した場合
• 空室を改善してから売却した場合

などを比較する。

そして最終的に、

「売る・持つ・直す・貸す」

という複数の選択肢から、その方に合った方法を考えることが重要になるのではないでしょうか。

---

仮説② 「収益不動産が売れなくなる」のではなく、選別が進む

金利が上昇すると、

「これから収益不動産は売れなくなるのでは？」

という考え方もあります。

もちろん、その可能性も否定できません。

ただ私は、少し違う見方もしています。

「収益不動産そのものが売れなくなるのではなく、物件の選別が今まで以上に進むのではないか」

という考えです。

例えば、

• 表面利回りだけ高くても空室が多い
• 近い将来、大きな修繕が必要になる
• 周辺の賃貸需要が弱い
• 実際にかかる経費を差し引くとキャッシュフローがほとんど残らない

こうした物件については、買主様も今まで以上に慎重になると思います。

反対に、

• 現在の入居状況が分かる
• 適正な賃料が分かる
• 修繕履歴が分かる
• 今後必要な修繕が予測できる
• 管理状態が良い
• 購入後の管理会社が決まっている

こうした物件は安心して検討しやすくなります。

つまり、これからは、

「表面利回り○％です」

だけではなく、

「購入した後、本当にどれくらい残る物件なのか」

を説明できることが非常に重要になると考えています。

---

仮説③ 「管理力」が収益不動産の価値を左右する時代になる

私は、この3つ目が特に重要だと考えています。

例えば同じ10室のアパートでも、

7室しか入居していない物件と、10室入居している物件では、当然、収益力が違います。

しかし、建物自体は同じです。

違うのは、

• 募集方法
• 賃料設定
• リフォーム
• 管理状態
• 入居者対応

なのかもしれません。

つまり収益不動産は、

「今いくらで売れるか」だけではなく、「どう運営すれば価値を高められるか」

という視点がますます重要になると思います。

例えば、

空室が多いアパートを購入する

↓

必要な修繕を行う

↓

募集条件を見直す

↓

入居率を改善する

↓

収益力を高める

こうした取り組みによって、不動産そのものの価値を高められる可能性があります。

これは売買だけを行う不動産会社よりも、

賃貸募集・賃貸管理・売買を一緒に行っている会社だからこそできる仕事

ではないかと私は考えています。

---

「売る」だけが答えではありません

金利のニュースを見ると、

「早く売った方がいいのでしょうか？」

と不安になる方もいるかもしれません。

しかし私は、必ずしもそうではないと思っています。

良い場所にあり、入居率が高く、借入残高が少なく、十分なキャッシュフローが出ているのであれば、長期保有という選択も当然あります。

反対に、

• 大規模修繕が近づいている
• 空室が増えている
• 相続する予定の方が賃貸経営を希望していない
• 借入条件が今後負担になりそう

そうした場合には、一度売却を含めて資産を整理することも選択肢になります。

大切なのは、

「金利が上がったから売る」ではありません。

自分の不動産について、

「今後5年、10年をどうするのか」

を考えるきっかけにすることだと思います。

---

これから不動産会社に求められること

私自身、これからの不動産会社は単純に、

「売りたい人と買いたい人をつなぐ」

だけでは十分ではなくなっていくと考えています。

例えば収益不動産なら、

• 売却査定をする
• 賃料を査定する
• 修繕費を考える
• 空室対策を考える
• 購入希望者を探す
• 融資について考える
• 購入後の管理を行う
• 将来の再売却まで考える

こうした不動産の「入口から出口まで」を長く一緒に考えていくことが重要になると思います。

ピタットハウス前橋店ワンライフでも、賃貸・管理・売買それぞれの現場を持っている強みを活かしながら、こうした相談に対応できる会社を目指していきたいと考えています。

---

最後に

長期金利の上昇が、これから収益不動産市場にどのような結果をもたらすのか。

正確な未来は誰にも分かりません。

価格が下がる可能性もあります。

賃料上昇によって収益力が高まる可能性もあります。

投資家の購入基準が変わる可能性もあります。

そして、今まで売却を考えていなかったオーナー様が資産の組み替えを考えるようになるかもしれません。

今回書いた3つの仮説も、あくまで不動産の現場にいる私、石井の一つの見方です。

ただ、金利環境が大きく変わろうとしている今だからこそ、

「自分の不動産はこれからどうするのが良いのだろう？」

と一度考えてみることには意味があると思っています。

売却するか決めていなくても構いません。

• 今売ったらいくらくらいなのか
• このまま持っていた方がいいのか
• 空室を改善してから売った方がいいのか
• 相続を考えると今のままでいいのか

そんなところから相談していただければと思います。

不動産には、一つとして同じ答えはありません。

だからこそ私たちは、一つの方法を押しつけるのではなく、売却・賃貸・管理・活用など複数の選択肢を一緒に考えられる不動産会社でありたいと思っています。

今回の記事が、収益不動産について考える際の「少し違った角度からの一つの参考」になれば幸いです。