不動産の割合が多い方へ。今から始める「相続税シミュレーション」と資産の棚卸し

こんにちは。
ピタットハウス前橋店ワンライフです。

「相続対策は、まだ先のこと」

そう思われる方も多いかもしれません。しかし、土地や建物、アパートなど、資産の中で不動産が占める割合が大きい方ほど、元気なうちから資産全体を整理し、相続税の概算や納税方法を確認しておくことが大切です。

相続が発生してから初めて調べると、物件評価、相続人同士の話し合い、納税資金の準備、売却や活用の判断を限られた期間で進めなければなりません。

国税庁によると、相続税の申告と納税は、原則として被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。だからこそ、相続前のシミュレーションには大きな意味があります。

まず確認したいのは「資産総額」ではなく「資産の中身」です

相続について考える際は、預貯金だけでなく、次のような財産と負債を一覧にします。

• 自宅の土地・建物
• 貸地、農地、駐車場、遊休地
• アパート、マンション、店舗、事務所などの収益物件
• 共有名義や法人名義の不動産
• 預貯金、有価証券、保険などの金融資産
• 借入金、ローン、保証債務など

特に不動産は、同じ面積でも立地、道路、形状、用途地域、賃貸状況、建物状態などによって、相続税評価と実際の市場で売買される価格が同じとは限りません。

そのため、税務上の評価だけでなく、今売却した場合の価格、保有を続けた場合の収益、将来必要となる修繕費まで整理することが大切です。

相続税のシミュレーションで見えてくる4つのこと

1．相続税がかかる可能性

相続税の一般的な計算では、課税価格の合計額から「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除額を差し引きます。

ただし、財産評価や特例の適用、過去の贈与などによって結果は変わります。概算で対象になりそうかを把握し、必要に応じて税理士へ具体的な計算を依頼することが第一歩です。

2．納税に必要な現金を確保できるか

資産価値が高くても、その多くが土地や建物であれば、納税に使える現金が不足する可能性があります。

預貯金で対応できるのか、不動産収入から準備するのか、一部の不動産を売却するのか。事前に方向性を考えることで、相続発生後に慌てて売却するリスクを抑えられます。

3．誰が、どの不動産を引き継ぐのか

現金は分けやすい一方、一つの土地や一棟のアパートを同じように分けることは簡単ではありません。

共有で引き継ぐのか、特定の相続人が取得するのか、他の相続人へ代償金を支払うのか。将来の管理や売却まで考え、ご家族で話し合っておくことが重要です。

4．今の保有方法が将来にも適しているか

長年保有してきた不動産でも、空室の増加、建物の老朽化、修繕費、固定資産税、管理の負担などによって、将来の資産価値が変わります。

「持っているから残す」ではなく、収益性と将来負担を確認し、残す資産と組み替える資産を整理する視点が必要です。

300坪以上の土地は、売却前に活用可能性を確認する

広い土地は、戸建用地としてそのまま売却するだけが選択肢ではありません。

• 分割して宅地として販売できるか
• アパート、店舗、事業所、駐車場などに活用できるか
• 企業や開発事業者からの需要があるか
• 一部を売却し、残りを保有・活用できるか
• 接道、農地、都市計画、造成費などの課題があるか

土地の規模が大きいほど、買主候補、調査項目、事業計画、売却方法が変わります。価格だけで判断せず、複数の活用案と売却案を比べることが大切です。

収益物件は「満室時の収入」だけで判断しない

アパートや一棟マンション、店舗などの収益物件では、現在の賃料収入に加え、次の項目を確認します。

• 入居状況と実際の年間収入
• 管理費、修繕費、固定資産税などの年間支出
• 今後必要となる大規模修繕
• 借入金の残高と返済条件
• 土地・建物としての市場価値
• 相続人が管理を続けられるか

収益物件を次世代へ残すのか、資産価値があるうちに売却するのか、別の収益不動産へ組み替えるのか。判断には、税務と不動産の両方の視点が必要です。

不動産会社と税理士、それぞれの専門性をつなぐ

相続税額の計算や申告、税務上の特例についての具体的な判断は、税理士の専門分野です。一方で、不動産の市場価格、収益性、売却方法、土地活用、管理については、不動産会社による調査が必要です。

ピタットハウス前橋店ワンライフでは、税理士との連携・ご紹介が可能です。また、社内に相続診断士が在籍しており、最初の相談窓口として、所有不動産やご家族の状況、現在のお悩みを整理し、必要な専門家へつなぐお手伝いをしています。

税務は税理士、不動産は私たちが担当し、それぞれの情報をつなぐことで、相続税だけでなく、納税資金、遺産分割、売却、管理、活用まで一体で考えられます。

まずは「不動産資産の棚卸し」から始めませんか

次のような方は、早めのご相談をおすすめします。

• 資産の中で土地や建物の割合が大きい
• 300坪以上の土地や複数の土地を所有している
• アパート、一棟マンション、店舗などの収益物件がある
• 法人と個人の両方で不動産を所有している
• 相続税や納税資金がどの程度必要か分からない
• 子どもたちが不動産を管理できるか心配
• 売却、保有、土地活用のどれがよいか比較したい

まだ売却や相続対策の方針が決まっていなくても構いません。所有している不動産と将来の課題を見える化することが、次の一歩になります。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものです。個別の相続税額、税務判断、申告については税理士へご相談ください。

参考：国税庁「相続税の計算」／国税庁「相続税の申告と納税」