不動産売却は、準備ができていなくても相談できます 前橋市・高崎市で売却前に確認したい「荷物・境界・修繕」のこと
不動産売却は、準備ができていなくても相談できます
前橋市・高崎市で売却前に確認したい「荷物・境界・修繕」のこと
不動産を売却しようと考えたとき、
「家の中を片付けてから相談しなければならない」
「土地の境界を確認してからでないと査定できない」
「古い建物は修理してから売り出した方がよい」
と思っていませんか。
実際には、すべての準備を終えてから不動産会社へ相談する必要はありません。
むしろ、先に片付けや修繕を進めてしまうと、売却方法によっては必要のない費用をかけてしまうことがあります。
不動産売却では、まず現在の状態を確認し、
何を行う必要があるのか
何はそのままでもよいのか
誰が費用を負担するのか
を整理してから進めることが大切です。
売却前の準備に悩んでいませんか？
前橋市・高崎市で不動産売却のご相談を受けていると、次のようなお悩みを伺います。
室内に家具や家電が残っている
相続した実家に大量の荷物がある
仏壇や思い出の品を整理できていない
土地の境界がどこか分からない
隣地との間に塀や樹木がある
建物が古く、雨漏りや設備の故障がある
リフォームしてから売るべきか迷っている
建物を解体した方が売りやすいのか分からない
遠方に住んでおり、現地へ何度も行けない
このような問題があると、
「売却するには、まず全部解決しなければならない」
と考えてしまいがちです。
しかし、物件によっては、荷物を残したまま査定できる場合や、建物を修繕せずに売却できる場合があります。
大切なのは、最初からすべてをご自身で解決しようとしないことです。
荷物が残っていても査定はできます
居住中の自宅や相続した実家には、家具、家電、衣類、食器、書類などが残っていることがあります。
特に相続した住宅では、ご家族の思い出が詰まっているため、すぐに処分することが難しい場合もあります。
不動産査定は、室内の荷物をすべて撤去しなくても行うことができます。
建物の広さ、築年数、立地、周辺の取引事例、室内の状態などを確認し、現在の状態を踏まえて査定します。
売却方法によって荷物の扱いは変わります
仲介で一般のお客様へ販売する場合は、室内を整理した方が、購入希望者に建物の広さや状態を確認してもらいやすくなります。
一方、不動産会社による直接買取では、物件や荷物の内容によっては、残置物を残した状態で相談できる場合があります。
そのため、先に費用をかけてすべてを処分するのではなく、
どの荷物を残したいのか
どの荷物を処分するのか
処分費用はいくらかかるのか
売主が撤去する必要があるのか
買主側で撤去できるのか
を確認してから進めることをおすすめします。
思い出の品は、急いで処分する必要はありません
相続した実家の整理では、家具や家電だけでなく、写真、手紙、アルバム、賞状、仏壇など、簡単には処分できないものが出てきます。
売却を急ぐあまり、後になって必要なものまで処分してしまったということがないよう、貴重品や思い出の品は先に分けておきましょう。
特に確認しておきたいものには、次のようなものがあります。
権利証や登記識別情報
固定資産税の納税通知書
建築確認関係の書類
土地の測量図
購入時の売買契約書
リフォームや修繕の記録
通帳、印鑑、保険証券
写真や家族の記録
貴金属や現金
借地や境界に関する書類
古い書類の中に、売却手続きに必要な資料が含まれていることもあります。
何の書類か分からない場合でも、すぐに廃棄せず、不動産会社や司法書士へ確認しましょう。
土地の境界が分からなくても相談できます
土地や一戸建ての売却では、境界について不安を感じる方も少なくありません。
「境界杭が見つからない」
「昔から塀があるが、誰のものか分からない」
「隣地の樹木や屋根が越境しているように見える」
といったケースがあります。
境界が分からないからといって、査定や売却相談ができないわけではありません。
まずは、法務局で取得できる公図、地積測量図、土地の登記事項証明書などを確認し、現地の状況と照らし合わせます。
境界確認や測量が必要になる場合
物件や売却条件によっては、土地家屋調査士へ依頼し、確定測量を行う場合があります。
確定測量では、隣接する土地の所有者と境界を確認し、境界標を設置して、測量図を作成します。
ただし、すべての売却で必ず確定測量が必要になるとは限りません。
買主が測量を希望している
境界標が見つからない
登記面積と実測面積に差がありそう
分筆して売却する
越境物がある
将来の建築計画に境界確認が必要
隣地との認識に相違がある
といった場合は、測量の必要性が高くなります。
測量には費用と期間がかかるため、売却計画の初期段階で確認しておくことが大切です。
塀や樹木が境界付近にある場合
土地の境界付近には、ブロック塀、フェンス、植木、物置、雨樋などが設置されていることがあります。
見た目だけでは、その設備がどちらの土地にあるのか判断できないこともあります。
また、境界線上に塀が設置されている場合は、売主だけの判断で撤去できない可能性があります。
このような場合は、
境界の位置
塀やフェンスの所有者
撤去や修繕の費用負担
越境している部分の扱い
将来建て替える際の取り決め
などを確認します。
必要に応じて、隣地所有者との間で覚書を交わす場合もあります。
隣地との関係に影響するため、売主様だけで話を進めるのではなく、不動産会社や土地家屋調査士へ相談しながら進めると安心です。
建物は修繕してから売るべきでしょうか？
建物に傷みがあると、
「修理しなければ売れないのではないか」
「リフォームした方が高く売れるのではないか」
と考える方もいらっしゃいます。
確かに、室内がきれいになれば購入希望者の印象が良くなる場合があります。
しかし、リフォーム費用をかけた分だけ、必ず売却価格が上がるとは限りません。
購入者が自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えている場合、売主が行った工事が評価されないこともあります。
売却前に修繕を検討する主な箇所
雨漏り
給排水管からの漏水
給湯器の故障
エアコンや設備の故障
シロアリ被害
床の腐食や傾き
外壁や屋根の劣化
窓や建具の不具合
浴室やトイレの故障
これらの不具合がある場合でも、必ず売主が修理しなければならないわけではありません。
現状を買主へ説明したうえで、現況のまま売却する方法もあります。
重要なのは、不具合を隠さず、分かっている内容を事前に伝えることです。
「きれいにすること」と「直すこと」は別です
売却前の準備では、リフォームよりも、まず清掃や整理を優先した方がよい場合があります。
例えば、
不要な荷物を減らす
室内を清掃する
庭の草を刈る
郵便物を整理する
カーテンを開けて室内を明るくする
臭いの原因を確認する
建物周辺のごみを撤去する
といった作業だけでも、物件の印象は変わります。
大規模なリフォームを行う前に、現在の状態でどの程度販売できるのかを確認しましょう。
売却方法や想定購入者によっては、費用をかけずに販売した方が、結果として手元に残る金額が多くなることもあります。
古い建物は解体した方が売りやすいのでしょうか？
築年数の古い住宅について、
「建物を解体し、更地にしてから売却した方がよいですか」
というご相談も多くあります。
更地にすることで、土地の形状が分かりやすくなり、新築住宅を検討する方が購入しやすくなる場合があります。
一方で、先に解体すると、次のような点に注意が必要です。
解体費用がかかる
建物内の残置物撤去費用が必要になる
建物滅失登記が必要になる
固定資産税の住宅用地特例が外れる場合がある
解体後に地中埋設物が見つかる場合がある
建物を利用したい購入者を対象にできなくなる
古い建物でも、リフォームして利用したい方や、倉庫、事務所、投資用として検討する方がいるかもしれません。
そのため、解体前に、
古家付き土地として売却する方法
売主が解体して更地で引き渡す方法
買主が購入後に解体する方法
不動産会社へ現況で買い取ってもらう方法
を比較することが大切です。
売却前に確認したい7つのポイント
不動産の売却を考え始めたら、まず次の内容を確認してみましょう。
1．所有者は誰か
登記上の所有者を確認します。
相続後に名義変更が済んでいない場合や、共有者がいる場合は、売却前に手続きや話し合いが必要です。
2．住宅ローンや抵当権は残っているか
住宅ローンが残っていても、売却代金で完済できれば売却できる場合があります。
現在の残高と売却に必要な諸費用を確認しましょう。
3．建物内に何が残っているか
処分するもの、残したいもの、売却時に引き渡す設備を整理します。
すべてを最初に処分する必要はありません。
4．土地の境界は確認できるか
境界標、測量図、隣地との塀や越境物を確認します。
分からない場合は、現地を見ながら必要な対応を検討します。
5．建物に不具合があるか
雨漏り、シロアリ、設備の故障、傾きなど、分かっている不具合を整理します。
過去の修繕履歴も重要な情報です。
6．いつまでに売却したいか
売却期限によって、仲介、直接買取、買取保証付き仲介など、適した方法が変わります。
7．売却後に手元へいくら残るか
査定価格だけでなく、仲介手数料、測量費、解体費、残置物撤去費、登記費用、税金などを差し引いた金額を確認します。
準備にかけた費用が、そのまま売却価格に上乗せされるとは限りません
売却前に100万円のリフォームを行ったからといって、必ず売却価格が100万円以上高くなるとは限りません。
同様に、解体費や測量費を売主が負担した場合でも、その全額を売却価格へ上乗せできるとは限りません。
不動産売却では、
いくらで売れるかだけでなく、
売るためにいくらかかるかを考える必要があります。
そのため、工事や片付けを依頼する前に、複数の売却方法を比較しましょう。
例えば、
現況のまま仲介で売却する
一部だけ修繕して仲介で売却する
更地にして売却する
残置物を残したまま直接買取を利用する
一定期間は仲介で販売し、売れなければ買取を利用する
などの方法があります。
物件の状態と売主様のご希望によって、最適な方法は異なります。
売却査定は、問題点を見つけるための機会でもあります
不動産査定は、価格を知るだけのものではありません。
現地を確認することで、
境界標の有無
越境物の可能性
建物の不具合
残置物の量
接道状況
解体や測量の必要性
販売前に行うべき準備
そのままでも売却できる部分
などを整理できます。
問題が見つかったからといって、すぐにすべてを解決する必要はありません。
どの問題を売却前に対応し、どの問題を買主へ説明して引き渡すのかを決めることが重要です。
ワンライフは売却前の準備からお手伝いします
ピタットハウス前橋店を運営する株式会社ワンライフでは、不動産の査定や販売だけでなく、売却前に必要となる準備についてもご相談いただけます。
荷物や残置物の整理
土地の境界や測量
隣地との越境問題
建物の修繕
建物の解体
相続登記
住宅ローンの確認
空き家の管理
売却と賃貸の比較
必要に応じて、司法書士、土地家屋調査士、税理士、解体業者、残置物撤去業者、リフォーム業者などと連携しながら進めます。
私たちは、最初から多額の費用をかけることをおすすめするのではありません。
物件の状態と売却方法を確認し、
本当に必要な準備なのか
その費用をかける効果があるのか
別の売却方法はないのか
を一緒に考えます。
何も準備できていない段階でもご相談ください
不動産売却は、家の中を空にして、境界を確定し、修繕を終えてから相談するものではありません。
荷物が残っていても、建物が古くても、境界が分からなくても、まずは現在の状態を確認することから始められます。
先に費用をかけるのではなく、
「何をすればよいのか」
「どこまで行う必要があるのか」
「そのまま売却できる可能性はあるのか」
を整理してから進めましょう。
前橋市・高崎市で、自宅、相続した実家、空き家、空き地などの売却をご検討中の方は、ピタットハウス前橋店・株式会社ワンライフへご相談ください。
片付けや修繕が終わっていなくても大丈夫です。
現在の状態を確認し、余計な費用や手間をかけない売却方法を一緒に考えます。
