空室が長引く理由は「家賃」だけではありません
前橋市・高崎市で考える賃貸物件の空室対策
アパートや戸建賃貸を所有しているオーナー様から、
「家賃を下げても入居が決まらない」
「以前より問い合わせが少なくなった」
「募集を任せているが、状況がよく分からない」
というご相談をいただくことがあります。
空室が長引くと、どうしても最初に考えるのが家賃の値下げです。
しかし、入居が決まらない原因は、必ずしも家賃だけではありません。
募集条件・室内の状態・写真・設備・周辺物件との競争力・募集方法など、複数の要素を確認する必要があります。
家賃を下げる前に確認したいこと
空室期間が長くなると、早く決めるために家賃を下げたくなります。
もちろん、周辺相場より明らかに高い場合は、家賃の見直しが必要です。
しかし、原因を確認しないまま家賃だけを下げても、入居が決まらないことがあります。
まずは、次の点を確認することが大切です。
周辺の競合物件と家賃が合っているか
敷金・礼金・初期費用が高くないか
駐車場の条件が分かりやすいか
室内写真が古くないか
募集図面に物件の魅力が伝わっているか
設備が入居者の希望と合っているか
内見後にどのような反応があったか
問い合わせ件数や内見件数を把握できているか
空室対策は、感覚ではなく募集状況を確認したうえで行うことが重要です。
問い合わせが少ない場合に考えられる原因
物件を掲載していても、問い合わせが少ない場合があります。
この場合は、主に次のような原因が考えられます。
1．募集条件が周辺相場と合っていない
家賃だけでなく、共益費、駐車場代、敷金、礼金、保証料などを含めた初期費用で比較されます。
家賃が相場内でも、契約時に必要な費用が高いと、他の物件へ流れてしまうことがあります。
2．写真で魅力が伝わっていない
現在のお部屋探しでは、インターネットに掲載されている写真が第一印象になります。
室内が暗く見える、写真の枚数が少ない、設備や収納が分からない場合、内見候補から外れてしまうことがあります。
写真の撮り直しだけで、問い合わせが増えるケースもあります。
3．募集情報が分かりにくい
駐車場の場所、設備の内容、入居可能日、初期費用などが分かりにくいと、お客様は問い合わせをためらいます。
物件の特徴だけでなく、生活するイメージが伝わる募集内容が必要です。
4．競合物件が増えている
同じエリアに、新築物件やリフォーム済み物件が増えると、以前と同じ条件では決まりにくくなる場合があります。
周辺で現在募集されている物件と比較し、どの部分で差別化するかを考えることが大切です。
内見はあるのに決まらない場合
問い合わせや内見はあるものの、申込みにつながらない場合は、募集条件以外に原因がある可能性があります。
例えば、
室内に臭いが残っている
清掃状態が十分でない
水回りの劣化が目立つ
照明がなく暗く感じる
エアコンなどの設備が古い
共用部や敷地内が整理されていない
雑草やゴミが目立つ
他の物件より決め手が少ない
といった点です。
内見時には、図面や写真だけでは分からない部分まで見られます。
特に、玄関を開けたときの印象や、室内の明るさ、清潔感は重要です。
内見があるのに決まらない場合は、実際に現地を確認し、入居希望者の目線で見直す必要があります。
大規模なリフォームだけが空室対策ではありません
空室対策というと、多額の費用をかけたリフォームをイメージされるかもしれません。
しかし、必ずしも大規模な工事が必要とは限りません。
物件の状況によっては、
室内照明を設置する
温水洗浄便座を設置する
モニター付きインターホンへ交換する
室内物干しを設置する
水栓やシャワーヘッドを交換する
アクセントクロスを取り入れる
共用部や敷地を清掃する
除草や植栽の手入れをする
募集写真を撮り直す
といった比較的小さな改善で、印象が変わることもあります。
大切なのは、費用をかけることではなく、入居者が物件を選ぶ理由をつくることです。
入居者が求める条件も変化しています
以前は、家賃と立地を中心に物件を選ぶ方が多くいました。
現在は、それに加えて、
インターネット環境
防犯設備
宅配ボックス
エアコン
駐車場
収納
独立洗面台
ペット飼育
初期費用の負担
オンライン内見への対応
など、希望条件が細かくなっています。
すべての設備を導入する必要はありません。
物件の立地、築年数、間取り、想定する入居者に合わせて、優先順位を決めることが重要です。
募集状況を数字で確認できていますか？
賃貸管理では、物件を掲載するだけでなく、募集状況を継続的に確認する必要があります。
例えば、
インターネットの閲覧数
問い合わせ件数
内見件数
内見後の反応
周辺競合物件の募集状況
条件変更後の反響
空室期間
などです。
問い合わせが少ないのか、問い合わせはあるが内見にならないのか、内見はあるが申込みにならないのかによって、対応は変わります。
空室の原因を段階ごとに整理することで、必要な対策が見えやすくなります。
ワンライフは募集から管理まで一緒に考えます
ピタットハウス前橋店を運営する株式会社ワンライフでは、賃貸仲介だけでなく、賃貸管理、原状回復、修繕、募集条件の見直しなど、賃貸経営に関するご相談に対応しています。
私たちは、単に家賃を下げる提案をするのではありません。
まずは、
「なぜ問い合わせが少ないのか」
「なぜ内見後に決まらないのか」
「どの改善に費用をかけるべきか」
を整理します。
そのうえで、募集条件、室内設備、写真、広告方法、管理状況などを確認し、物件ごとに必要な対策をご提案します。
空室が長引く前にご相談ください
空室期間が長くなるほど、家賃収入の減少は大きくなります。
一方で、焦って大幅な家賃値下げや高額なリフォームを行うと、賃貸経営全体の収支が悪化する可能性もあります。
大切なのは、現在の募集状況を確認し、物件に合った対策を選ぶことです。
前橋市・高崎市で、アパート、マンション、戸建賃貸、テナントなどの空室にお悩みのオーナー様は、ピタットハウス前橋店・株式会社ワンライフへご相談ください。
家賃を下げる前に、空室の原因を一緒に整理します。
